Laina- ja talletuskoulu

Main Content

ASUNTOLAINAT

Asuntolaina on pitkäaikainen velkasitoumus, jolla pankki lainaa asiakkaalle rahaa asunnon ostoa varten. Asuntolainan vakuutena toimii ostettava asunto(asunto-osake/kiinteistön panttikirja) ja asuntolainaa saa yleensä 70-85 prosenttia asunnon käyvästä arvosta. Mikäli asuntovelallinen tarvitsee asuntolainaa enemmän , niin silloin pankki vaatii lisävakuuksia (valtion täytetakaus, pankkitalletus, toisen asunnon osakekirja, pörssiosakkeet, rahasto-osuudet, lainavakuutus tai henkilötakaus). Nykyisin asuntolainan lainakattosäätelyn perusteella asuntovelallisella pitää olla omaa rahaa vähintään 10 prosenttia (ensiasunnon ostajalla 5 prosenttia). Lainakatto on nyt 90 prosenttia 30.9.2021 asti.

Lainakattoa kiristetään. Päätös tulee voimaan lokakuun alussa 2021. Se tarkoittaa, että asuntoa ostava voi saada sen jälkeen lainaa korkeintaan 85 prosenttia asunnon hinnasta (ei koske ensiasuntolainoja).

Asuntolainan edellytys on luonnollisesti asuntovelallisen riittävä maksukyky. Nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että asuntovelallisen (tai perheen) nettotuloista enintään 40 prosenttia saisi mennä asuntovelan maksamiseen (lyhennykset ja korot). Omaa maksukyvyn sietorajaa on hyvä testata ennen asuntolainan nostamista niin, että katsoo, selviäisikö lainamaksuista 5,5 prosentin lainakorolla ja 25 vuoden laina-ajalla(stressitesti). Asuntovelallinen voi myös halutessaan sopia pankin kanssa korkosuojasta koron nousun varalle.

Asuntolainaa lyhennetään tyypillisesti annuiteettilainana, kiinteänä tasaerälainana tai tasalyhenteisenä lainana. Annuiteettilainassa lainamaksu pitää sisällään sekä koron että lyhennyksen ja lainakoron muuttuessa annuiteettimaksu muuttuu. Kiinteä tasaerälainan lainamaksu pitää sisällään myös koron ja lyhennyksen, mutta lainakoron muuttuessa laina-aika muuttuu. Tasalyhenteisessä asuntolainassa lyhennys pysyy koko ajan samana ja korkoerä muuttuu lainakoron muuttuessa ja lainan pääoman alentuessa.

Asuntolainan viitekorot ja laina-aika

Asuntolainan viitekorkona yleisin on euribor 12 kk. Myös euribor 6 kk ja 3 kk on käytössä asiakaskohtaisesti asuntolainoissa. Jonkin verran viitekorkona käytetään pankkien primekorkoja sekä pitkiä 3 -10 vuoden kiinteitä korkoja. Asuntolainan laina-ajat ovat tyypillisesti 15-25 vuotta, mutta asuntolainoissa on myös pidempiä 30 vuoden lainoja. Valtion takausta käytettäessä laina-aika voi olla enintään 25 vuotta.

Korkovähennys verotuksessa

Verotuksessa maksetuista lainakoroista saa alijäämähyvityksen. Alijäämähyvitys eli korkovähennys on vuonna 2022 enää 5 prosenttia maksetuista koroista, enintää 1400 € (puolisot 2800 €). Verohyöty on vähennyskelpoisista koroista pääomaveroprosentilla kerrottu osuus. Jos maksetut korot vuodessa ovat 5000 €, niin vähennyskelpoiset korot ovat 5000 € x 0,05 = 250 €. Verohyöty on 250 € x 0,30 = 75 €. Ostettavasta asunnosta menee 2 % varainsiirtovero (kiinteistö 4 %). Ensiasunnon ostajalla (18-39 v.) on verovapaus varainsiirtoverosta.

Asuntolainan hinnoittelu ja vertailu

Asuntolainan hinta muodostuu lainakorosta (marginaali + viitekorko), nostokuluista ja laskutuslisästä. Asuntolainoja verrattaessa käytetään todellista kokonaiskorkoa, joka siis pitää sisällään kaikki lainan kulut laina-ajalle jaksotettuna.

ESIMERKKI: Ostettavan asunnon hinta: 125000 €, omarahoitusosuus: 25000 €, lainamäärä: 100000 € (80 prosenttia asunnon arvosta), marginaali: 0,85 %, viitekorko: euribor 12 kk (0,0 %); toimitusmaksu: 350 €, laskutuspalkkio: 2,5 €/kk, laina-aika 20 v, lainakorko: 0,85 %, lainamaksu: 455,73 €/kk (sis. 2,5 €/kk palkkio), todellinen kokonaiskorko: 0,89 %.

TESTAA TIETOSI

Tästä pääset kaikkien aiheiden kysymyssivuille, joilla voit itse kerrata, mitä olet oppinut luettuasi ensin aihesivut.

Testaa tietosi